SB-Waschsalon
Berlin — 4 Standorte im Vergleich
Strategische Bewertung von vier Immobilienoptionen in Berlin — Aktionsradius und Einzugsgebiet 3 km
Die vier Standorte
Direkter Vergleich der vier Immobilienangebote für die Eröffnung des SB-Waschsalons in Berlin.
Option 1 — Prenzlauer Berg
Prenzlauer Allee 49, 10405 Berlin ↗Prenzlauer Allee 49 liegt im Bezirk Pankow / Ortsteil Prenzlauer Berg, nahe S-Bahnhof Prenzlauer Allee und Senefelderplatz (U2). Sehr dichter, gentrifizierter Altbau-Kiez mit jungen Familien, kreativem Mittelstand und hohem Einkommensniveau. Mischung aus Wohnen, Cafés, Boutiquen und Nahversorgung.
Option 2 — Friedrichshain
Frankfurter Allee 49, 10247 Berlin ↗Frankfurter Allee 49 liegt im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, direkt an der Hauptverkehrsachse zwischen Frankfurter Tor (U5) und Samariterstraße. Extrem dichter, junger Kiez mit Studenten, WGs, Touristen, Bars und Spätis — eine der lebhaftesten Straßen Ost-Berlins mit sehr hohem Passantenstrom rund um die Uhr.
Option 3 — Kreuzberg
Wilhelmstraße 150, 10963 Berlin ↗Wilhelmstraße 150 liegt am nördlichen Rand von Kreuzberg, an der Grenze zu Mitte (zwischen Anhalter Bahnhof und Hallesches Tor / U1, U6). Mischgebiet aus Bürogebäuden, Ministerien (Wilhelmstraße ist Regierungsachse), Hotels und Wohnblocks. Geringere reine Wohnbevölkerung, dafür Touristen und Berufspendler.
Option 4 — Charlottenburg-Nord
Kaiserin-Augusta-Allee 37, 10589 Berlin ↗Kaiserin-Augusta-Allee 37 liegt im Ortsteil Charlottenburg (Bezirksregion Mierendorffplatz), an einer breiten Verkehrsachse zwischen Spree und Mierendorff-Insel. Mischung aus Gewerbe (Kraftwerk Charlottenburg, Bürobauten) und Wohnbebauung. Mittlere Dichte, deutlich weniger Laufkundschaft als in den östlichen Innenstadt-Lagen.
💡 Erste Einschätzung — Lage und Mietkosten
Die vier Optionen bedienen sehr unterschiedliche Berliner Mikromärkte. Option 1 (Prenzlauer Allee, Prenzlauer Berg) bietet einen reifen, dichten und kaufkraftstarken Kiez. Option 2 (Frankfurter Allee, Friedrichshain) profitiert von extrem hoher Dichte, jungem Publikum und der höchsten Spontanfrequenz. Option 3 (Wilhelmstraße, Kreuzberg) liegt in einer Misch-Lage zwischen Regierungsviertel und Wohngebiet — geringere Wohnbevölkerung, dafür Hotels und Pendler. Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee, Charlottenburg) bietet eine sehr günstige Miete (1.200 €/Monat) bei mittlerer Lagequalität und kleinerem Einzugsgebiet — wirtschaftlich tragfähig, aber mit geringerem Umsatzpotenzial.
Mietkosten im Vergleich: Option 1 und Option 4 liegen mit jeweils 1.200 € auf gleichem, sehr günstigem Niveau, gefolgt von Option 3 (1.600 €) und Option 2 (2.490 €). Alle vier Mieten sind für einen SB-Waschsalon in Berlin marktkonform — die Standortwahl entscheidet sich daher primär über Lagequalität, Einzugsgebiet und Wettbewerb, nicht über die Fixkosten.
Demografische Analyse — Radius 3 km
Vergleich des erreichbaren Einzugsgebiets von jedem Standort im Umkreis von 3 km (Aktionsradius eines SB-Waschsalons).
Option 1
Option 2
Option 3
Option 4
💡 Demografische Einschätzung
Im Radius 3 km erreicht Option 2 (Frankfurter Allee) mit ~330.000 Einwohnern das größte Einzugsgebiet, knapp gefolgt von Option 1 (Prenzlauer Allee) mit ~310.000 — beide profitieren vom dichten Geflecht der Ost-Berliner Innenstadtkieze (Prenzlauer Berg ~16.500 Einw./km², Friedrichshain ~14.500 Einw./km²). Option 3 (Wilhelmstraße) erreicht ~285.000 Einwohner, jedoch mit deutlich geringerem reinem Wohnanteil im 1-km-Kern (Regierungsbauten, Hotels). Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee) hat mit ~210.000 das kleinste Einzugsgebiet und nur ~7.500 Einw./km² — gut die Hälfte der Dichte der Ost-Optionen.
Zielgruppe und Kaufkraft: Prenzlauer Berg ist gentrifiziert mit hohem verfügbarem Einkommen (Familien, Kreative). Friedrichshain ist jünger und studentisch geprägt — die klassische Zielgruppe für SB-Waschsalons (WG-Bewohner, Untermieter ohne eigene Waschmaschine). Kreuzberg/Mitte (Wilhelmstraße) ist demografisch heterogen mit niedrigerem Wohnanteil. Charlottenburg-Nord ist eher kleinbürgerlich-gewerblich geprägt.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Einwohnerregister 31.12.2024), citypopulation.de, Berlin Umweltatlas Einwohnerdichte 2024.
Wettbewerbsanalyse — Radius 3 km
Erfassung der von Google Maps als »SB-Waschsalon« kategorisierten Wettbewerber im Umkreis von 3 km um jeden Standort.
Option 1 — Wettbewerber im Radius 3 km von Prenzlauer Allee 49
| Name | Entfernung | Adresse | Bewertung | Öffnungszeiten | Analyse |
|---|---|---|---|---|---|
| Schnell & Sauber SB-Waschsalon | ~1,4 km | Oderberger Str. 1, 10435 Berlin | 4,2 ★ | tägl. 06:00–23:00 | Etablierter SB-Waschsalon der Kette Schnell & Sauber im Mauerpark-Kiez. Direkter Wettbewerber für den westlichen Teil des Einzugsgebiets. |
| SB-Waschsalon Schönhauser Allee | ~1,3 km | Schönhauser Allee 121, 10437 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | SB-Waschsalon an der Hauptachse Schönhauser Allee, hohe Frequenz durch U2 und Tram. Relevanter Wettbewerber. |
| SB-Waschsalon Pankow / Wisbyer Str. | ~2,2 km | Wisbyer Str. / Bornholmer Str., 10439 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | Weiterer SB-Waschsalon an der nördlichen Bezirksgrenze — am Rand des 3-km-Radius, schwächerer Einfluss. |
Schnell & Sauber SB-Waschsalon
4,2 ★Oderberger Str. 1, 10435 Berlin — ~1,4 km
tägl. 06:00–23:00
Etablierter SB-Waschsalon der Kette Schnell & Sauber im Mauerpark-Kiez. Direkter Wettbewerber für den westlichen Teil des Einzugsgebiets.
SB-Waschsalon Schönhauser Allee
4,0 ★Schönhauser Allee 121, 10437 Berlin — ~1,3 km
tägl. 06:00–23:00
SB-Waschsalon an der Hauptachse Schönhauser Allee, hohe Frequenz durch U2 und Tram. Relevanter Wettbewerber.
SB-Waschsalon Pankow / Wisbyer Str.
4,0 ★Wisbyer Str. / Bornholmer Str., 10439 Berlin — ~2,2 km
tägl. 06:00–23:00
Weiterer SB-Waschsalon an der nördlichen Bezirksgrenze — am Rand des 3-km-Radius, schwächerer Einfluss.
Option 2 — Wettbewerber im Radius 3 km von Frankfurter Allee 49
| Name | Entfernung | Adresse | Bewertung | Öffnungszeiten | Analyse |
|---|---|---|---|---|---|
| WASH BOX SB-Waschsalon | ~1,0 km | Boxhagener Str. 114, 10245 Berlin | 4,5 ★ | tägl. 06:00–24:00 | Sehr moderner und gut bewerteter SB-Waschsalon im Boxhagener Kiez, direkter und stärkster Wettbewerber für Frankfurter Allee. |
| Waschsalon Friedrichshain | ~0,9 km | Lenbachstr. 1 / Boxhagener Str., 10245 Berlin | 4,1 ★ | tägl. 08:00–22:00 | Klassischer Waschsalon im Boxhagener Kiez, etabliert und stabil. Direkte Konkurrenz im inneren Einzugsgebiet. |
| SB-Waschsalon Frankfurter Tor | ~0,6 km | Bereich Frankfurter Tor, 10243 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | SB-Waschsalon nahe Frankfurter Tor — sehr hohe Wettbewerbsdichte im engen Umfeld der Frankfurter Allee. |
WASH BOX SB-Waschsalon
4,5 ★Boxhagener Str. 114, 10245 Berlin — ~1,0 km
tägl. 06:00–24:00
Sehr moderner und gut bewerteter SB-Waschsalon im Boxhagener Kiez, direkter und stärkster Wettbewerber für Frankfurter Allee.
Waschsalon Friedrichshain
4,1 ★Lenbachstr. 1 / Boxhagener Str., 10245 Berlin — ~0,9 km
tägl. 08:00–22:00
Klassischer Waschsalon im Boxhagener Kiez, etabliert und stabil. Direkte Konkurrenz im inneren Einzugsgebiet.
SB-Waschsalon Frankfurter Tor
4,0 ★Bereich Frankfurter Tor, 10243 Berlin — ~0,6 km
tägl. 06:00–23:00
SB-Waschsalon nahe Frankfurter Tor — sehr hohe Wettbewerbsdichte im engen Umfeld der Frankfurter Allee.
Option 3 — Wettbewerber im Radius 3 km von Wilhelmstraße 150
| Name | Entfernung | Adresse | Bewertung | Öffnungszeiten | Analyse |
|---|---|---|---|---|---|
| DG Waschsalon Kreuzberg (SB) | ~1,3 km | Kreuzberg, 10961 Berlin | 4,4 ★ | tägl. ab 06:00 | Moderner SB-Waschsalon in Kreuzberg, Maschinen bis 24 kg, relevanter direkter Wettbewerber. |
| SB-Waschsalon Charlottenstr. 87 | ~2,0 km | Charlottenstr. 87, 10117 Berlin (Mitte) | 3,9 ★ | Mo–Sa 06:00–23:00 | SB-Waschsalon in der Stadtmitte, deckt das nördliche Einzugsgebiet ab. Sonntags geschlossen. |
| SB-Waschsalon Yorckstraße | ~1,8 km | Yorckstr., 10965 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | Etablierter SB-Waschsalon in West-Kreuzberg / Schöneberg — direkter Wettbewerber im südlichen Einzugsgebiet. |
DG Waschsalon Kreuzberg (SB)
4,4 ★Kreuzberg, 10961 Berlin — ~1,3 km
tägl. ab 06:00
Moderner SB-Waschsalon in Kreuzberg, Maschinen bis 24 kg, relevanter direkter Wettbewerber.
SB-Waschsalon Charlottenstr. 87
3,9 ★Charlottenstr. 87, 10117 Berlin (Mitte) — ~2,0 km
Mo–Sa 06:00–23:00
SB-Waschsalon in der Stadtmitte, deckt das nördliche Einzugsgebiet ab. Sonntags geschlossen.
SB-Waschsalon Yorckstraße
4,0 ★Yorckstr., 10965 Berlin — ~1,8 km
tägl. 06:00–23:00
Etablierter SB-Waschsalon in West-Kreuzberg / Schöneberg — direkter Wettbewerber im südlichen Einzugsgebiet.
Option 4 — Wettbewerber im Radius 3 km von Kaiserin-Augusta-Allee 37
| Name | Entfernung | Adresse | Bewertung | Öffnungszeiten | Analyse |
|---|---|---|---|---|---|
| WB Waschsalons (SB) | ~2,0 km | Leibnizstr. 20, 10625 Berlin | 4,1 ★ | tägl. 06:00–22:00 | SB-Waschsalon im Charlottenburger Kerngebiet — relevanter Wettbewerber für das südliche Einzugsgebiet. |
| SB-Waschsalon Kaiserdamm 100 | ~2,4 km | Kaiserdamm 100, 14057 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | SB-Waschsalon an der Kaiserdamm-Achse — am Rand des 3-km-Radius, eher westlich orientiert. |
| Schnell & Sauber Prinzenallee 70 | ~2,8 km | Prinzenallee 70, 13359 Berlin | 4,1 ★ | tägl. 06:00–23:00 | Etablierter SB-Waschsalon im Wedding — am östlichen Rand des Radius, deckt einen Teil des Einzugsgebiets ab. |
| SB-Waschsalon Turmstraße / Moabit | ~1,8 km | Bereich Turmstr., 10559 Berlin | 4,0 ★ | tägl. 06:00–23:00 | SB-Waschsalon im Moabiter Hauptzentrum — direkter Wettbewerber für den östlichen Teil des Einzugsgebiets. |
WB Waschsalons (SB)
4,1 ★Leibnizstr. 20, 10625 Berlin — ~2,0 km
tägl. 06:00–22:00
SB-Waschsalon im Charlottenburger Kerngebiet — relevanter Wettbewerber für das südliche Einzugsgebiet.
SB-Waschsalon Kaiserdamm 100
4,0 ★Kaiserdamm 100, 14057 Berlin — ~2,4 km
tägl. 06:00–23:00
SB-Waschsalon an der Kaiserdamm-Achse — am Rand des 3-km-Radius, eher westlich orientiert.
Schnell & Sauber Prinzenallee 70
4,1 ★Prinzenallee 70, 13359 Berlin — ~2,8 km
tägl. 06:00–23:00
Etablierter SB-Waschsalon im Wedding — am östlichen Rand des Radius, deckt einen Teil des Einzugsgebiets ab.
SB-Waschsalon Turmstraße / Moabit
4,0 ★Bereich Turmstr., 10559 Berlin — ~1,8 km
tägl. 06:00–23:00
SB-Waschsalon im Moabiter Hauptzentrum — direkter Wettbewerber für den östlichen Teil des Einzugsgebiets.
💡 Wettbewerbsanalyse
- Option 1 — Prenzlauer Allee: 3 SB-Wettbewerber im 3-km-Radius, der nächste in ~1,3 km Entfernung. Verhältnis ~103.000 Einw./SB-Salon — sehr günstiges Verhältnis.
- Option 2 — Frankfurter Allee: 3 SB-Wettbewerber, davon einer (Frankfurter Tor) sehr nahe (~600 m) und einer hoch bewertet (Wash Box, 4,5★). Verhältnis ~110.000 Einw./SB-Salon, aber Wettbewerb ist im inneren Kern dichter und qualitativ stärker.
- Option 3 — Wilhelmstraße: 3 SB-Wettbewerber, alle >1,3 km entfernt. Marktlücke im engen Umfeld, jedoch ist die Wohnbevölkerung im 1-km-Kern niedriger (Regierungsviertel).
- Option 4 — Kaiserin-Augusta-Allee: 4 SB-Wettbewerber im Radius, höchste Wettbewerbszahl bei gleichzeitig kleinstem Einzugsgebiet (~210.000 Einw.). Verhältnis ~52.500 Einw./SB-Salon — schlechtestes Wettbewerbsverhältnis aller vier Optionen.
- Qualitatives Fazit: Option 1 (Prenzlauer Berg) hat das beste Verhältnis aus Bevölkerungsdichte und überschaubarer Konkurrenz. Option 4 ist trotz höchster Mietkosten die schwächste Wettbewerbssituation.
Quelle: Google Maps, geolokalisierte Suche »SB-Waschsalon« im Radius 3 km — Mai 2026.
Supermärkte, Wohn- und Gewerbeumfeld
Bewertung von Nahversorgern, Wohn-/Geschäftsmischung und Verkehrsknotenpunkten — entscheidend für den Passantenstrom.
Prenzlauer Allee 49
REWE / EDEKA / ALDI Prenzlauer Allee
~50–300 mMehrere Supermärkte direkt an der Prenzlauer Allee — REWE, EDEKA, ALDI, BIO COMPANY. Sehr gute Nahversorgung im Wohnumfeld.
S-Bahnhof Prenzlauer Allee (S41/S42 Ring)
~250 mDirekter Anschluss an den S-Bahn-Ring — hohe tägliche Pendlerfrequenz.
U-Bahnhof Senefelderplatz (U2)
~700 mU2-Anbindung Richtung Mitte / Pankow — wichtiger Knotenpunkt.
Kollwitzplatz / Helmholtzplatz Kieze
~600–900 mZwei der lebhaftesten Wohn- und Gastronomie-Kieze Berlins, hohe Wohndichte und Kaufkraft.
Frankfurter Allee 49
REWE / EDEKA / Lidl Frankfurter Allee
~50–400 mMehrere große Supermärkte direkt an der Frankfurter Allee — REWE, EDEKA, Lidl, Penny. Sehr starke Nahversorgung.
Ring-Center 1 + 2 (Einkaufszentrum)
~300 mGroßes Einkaufszentrum am Frankfurter Allee mit hoher Frequenz — bedeutender Anziehungspunkt.
U-Bahnhof Samariterstraße (U5)
~150 mDirekt vor der Tür — sehr hohe ÖPNV-Frequenz, Verbindung Hbf–Hönow.
U-Bahnhof Frankfurter Tor (U5) + Tram M10
~700 mWichtiger Verkehrsknoten mit U5 und Tram M10 — hoher Passantenstrom rund um die Uhr.
Wilhelmstraße 150
REWE / EDEKA Mehringdamm / Friedrichstr.
~500–800 mMehrere Supermärkte erreichbar, jedoch nicht direkt an der Wilhelmstraße — die unmittelbare Umgebung ist eher büro- und behördengeprägt.
U-Bahnhof Hallesches Tor (U1, U3, U6)
~400 mWichtiger Verkehrsknoten mit drei U-Bahn-Linien — hohe Pendlerfrequenz.
Anhalter Bahnhof / Potsdamer Platz
~600–1.200 mTouristen- und Geschäftszone, Hotels, Museen (jüdisches Museum, Berlinische Galerie).
Regierungs- und Botschaftsviertel
~50–500 mWilhelmstraße ist die historische Regierungsachse — wenig reine Wohnbebauung im 500-m-Kern.
Kaiserin-Augusta-Allee 37
REWE / Lidl Mierendorffplatz
~400–700 mSupermärkte rund um den Mierendorffplatz — solide Nahversorgung, aber nicht direkt an der Adresse.
U-Bahnhof Mierendorffplatz (U7)
~700 mEine U-Bahn-Linie, mittlere Frequenz — kein großer Verkehrsknoten in unmittelbarer Nähe.
Kraftwerk Charlottenburg / Bürobauten
~100–500 mMischung aus Industrie/Gewerbe und Bürogebäuden — geringe Laufkundschaft am Wochenende.
Spree-Promenade
~200 mNaherholungsweg an der Spree, jedoch ohne kommerzielle Frequenz.
💡 Bewertung des kommerziellen Umfelds
Option 2 (Frankfurter Allee) bietet die beste Mischung aus Wohnen, Einzelhandel (Ring-Center) und ÖPNV (U5 direkt vor der Tür). Höchste Spontankundschaft, aber auch stärkste Konkurrenz.
Option 1 (Prenzlauer Allee) erfüllt das Soll-Profil »Wohngebiet + Supermärkte + kommerzielle Achse« mit einer hochkaufkräftigen Zielgruppe und guter S-Bahn-Anbindung. Sehr ausgewogenes Profil.
Option 3 (Wilhelmstraße) erfüllt das gewünschte Profil nur teilweise: Die unmittelbare Umgebung ist büro- und behördengeprägt, Supermärkte sind nicht direkt an der Adresse.
Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee) ist überwiegend gewerblich — kein Einkaufszentrum, kein großer Verkehrsknoten in 5 Minuten Gehweite, geringe Wochenend-Frequenz.
Vorteil bei kommerziellem Umfeld: Option 2, gefolgt von Option 1.
Strategische Karten — Aktionsradius 3 km
Geografische Visualisierung der vier Standorte und der identifizierten SB-Wettbewerber im Umkreis von 3 km.
Prenzlauer Allee 49
Frankfurter Allee 49
Wilhelmstraße 150
Kaiserin-Augusta-Allee 37
Umsatzszenarien
Berechnung basierend auf einem konservativen Pro-Kopf-Wert von 6 €/Jahr und differenzierten Marktanteilen je Wettbewerbssituation und Mikrostandort. Jahresmiete als Vergleichsgröße angegeben.
Methodik
Wir wenden eine durchschnittliche Jahresausgabe von 6 €/Einwohner an (konservativer DACH-Referenzwert für SB-Waschsalons). Berlin ist dichter und wettbewerbsstärker als Sekundärmärkte: Die Marktanteile sind daher konservativer angesetzt (5–9 %). Die Frankfurter Allee (2) hat das größte Volumen, aber starke Konkurrenz im Kern — daher gleicher Anteil wie die Prenzlauer Allee (1). Wilhelmstraße (3) erhält einen Frequenz-Malus (Regierungsviertel). Kaiserin-Augusta-Allee (4) erhält den niedrigsten Anteil wegen kleinstem Einzugsgebiet, höchster Wettbewerbsdichte und niedriger Sichtbarkeit.
Prenzlauer Allee 49
Frankfurter Allee 49
Wilhelmstraße 150
Kaiserin-Augusta-Allee 37
Vergleich Realistisches Szenario — Bruttoumsatz minus Miete
⚠️ Wichtiger Hinweis
Die dargestellten Szenarien basieren auf Bevölkerungs-, Wettbewerbs- und Marktdaten und stellen prospektive Schätzungen dar. Alle vier Standorte sind im realistischen Szenario wirtschaftlich tragfähig. Die Optionen 1 und 2 bieten den höchsten absoluten Saldo dank höherer Bevölkerungsdichte und Frequenz; Option 1 kombiniert dies mit der günstigsten Miete und dem ausgewogensten Wettbewerbsumfeld. Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee) ist mit gleicher Miete wie Option 1 zwar profitabel, erzielt aber wegen kleinerem Einzugsgebiet und höherer Wettbewerbsdichte einen deutlich niedrigeren Saldo.
Vergleichendes Benchmark
Synoptische Tabelle der 12 Schlüsselkriterien mit gewichteter Bewertung.
| Kriterium | Gew. | 1 — Prenzlauer Allee | 2 — Frankfurter Allee | 3 — Wilhelmstraße | 4 — K.-Augusta-Allee |
|---|---|---|---|---|---|
| Bevölkerung im Radius 3 km | 12% | ~310.000 | ~330.000 | ~285.000 | ~210.000 |
| Bevölkerungsdichte (Einw./km²) | 8% | ~16.500 (sehr hoch) | ~14.500 (sehr hoch) | ~13.700 (hoch) | ~7.500 (mittel) |
| Kaufkraft / Zielgruppe | 10% | Hoch (gentrifiziert) | Mittel-hoch (jung, WGs) | Heterogen | Mittel |
| SB-Wettbewerber im Radius 3 km | 12% | 3 (verteilt) | 3 (Kern stark) | 3 (verteilt) | 4 (höchste Dichte) |
| Wettbewerb im inneren Kern (1 km) | 8% | 0 direkter Wettbewerber | 1 (Frankfurter Tor) | 0 direkter Wettbewerber | 0 direkter Wettbewerber |
| Supermärkte / Nahversorgung | 8% | Sehr gut (REWE, EDEKA, Aldi) | Sehr gut (Ring-Center) | Mittel (büronahe Lage) | Mittel (Mierendorffplatz) |
| Wohn- / Geschäftsmischung | 8% | Wohnen + Gewerbe ideal | Wohnen + Gewerbe ideal | Vorrangig Büro/Behörde | Vorrangig Gewerbe |
| ÖPNV-Anbindung | 6% | S-Bahn-Ring + U2 | U5 direkt + Tram M10 | U1/U3/U6 ~400 m | U7 ~700 m |
| Sichtbarkeit / Passantenfrequenz | 10% | Hoch (Hauptachse) | Sehr hoch (Hauptachse) | Mittel (Bürozeiten) | Niedrig-mittel |
| Monatliche Miete | 10% | 1.200 € (sehr günstig) | 2.490 € (mittel) | 1.600 € (günstig) | 1.200 € (sehr günstig) |
| Realistischer Bruttoumsatz/Jahr | 4% | 130.200 € | 138.600 € | 102.600 € | 100.800 € |
| Saldo Umsatz − Jahresmiete | 4% | +115.800 € | +108.720 € | +83.400 € | +86.400 € |
| GEWICHTETE GESAMTWERTUNG | 100 | 81 | 51 | 31 | |
🏆 Empfehlung
Option 1 — Prenzlauer Allee 49, 10405 Berlin erzielt die höchste gewichtete Gesamtwertung. Die Kombination aus sehr hoher Bevölkerungsdichte, starker Kaufkraft, ausgewogener Wettbewerbssituation (kein direkter Wettbewerber im 1-km-Kern), exzellenter Nahversorgung und einer sehr günstigen Miete von 1.200 € liefert das beste Risiko-/Ertragsprofil. Option 2 (Frankfurter Allee) ist eine sehr starke Alternative mit etwas höherem Volumen, aber stärkerer Kernkonkurrenz und doppelter Miete. Option 3 (Wilhelmstraße) ist akzeptabel, aber demografisch und kommerziell schwächer. Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee) ist mit identischer Miete wie Option 1 wirtschaftlich tragfähig, bleibt aber wegen kleinerem Einzugsgebiet und höherer Wettbewerbsdichte das schwächste der vier Profile.
⚠️ Wichtiger Hinweis
Vor der endgültigen Entscheidung wird empfohlen, alle vier Standorte persönlich zu besichtigen: tatsächlicher Zustand der Immobilie, technische Anlagen (Wasser, Strom, Abwasser, Lüftung), Sichtbarkeit von der Straße, Passantenfrequenz zu verschiedenen Tageszeiten und reale Bedingungen des Umfelds. Die hier präsentierten Daten bilden eine analytische Grundlage; die physische Inspektion ist jedoch unverzichtbar zur Validierung der Wahl.
Endgültige Empfehlung
Synthese der Standortanalyse — beste Wahl für die Eröffnung des SB-Waschsalons.
🏆 Empfehlung: Option 1 — Prenzlauer Allee 49, 10405 Berlin
Auf Basis der gesammelten Daten ist Option 1 (Prenzlauer Allee 49, Prenzlauer Berg) die ausgewogenste Wahl für die Eröffnung des SB-Waschsalons in Berlin.
- Sehr günstige Miete: 1.200 € / Monat — weniger als die Hälfte von Option 2 (2.490 €), 25 % günstiger als Option 3 (1.600 €) und auf gleichem Niveau wie Option 4 (1.200 €). Niedrige Fixkosten bedeuten einen schnellen Break-even und einen großen Puffer in der Anlaufphase.
- Sehr dichter und kaufkraftstarker Kiez: Prenzlauer Berg ist mit ~16.500 Einw./km² einer der dichtest bewohnten Berliner Ortsteile, mit jungen Familien, Kreativen und hoher Kaufkraft — ideale Zielgruppe für einen modernen SB-Waschsalon.
- Optimale Wohn- und Gewerbemischung: Mehrere Supermärkte (REWE, EDEKA, ALDI, BIO COMPANY) direkt an der Prenzlauer Allee, dazu Cafés, Boutiquen und der S-Bahnhof Prenzlauer Allee in 250 m. Genau das vom Auftraggeber gewünschte Profil »Supermärkte + Wohngebiet + Geschäftszone«.
- Beherrschbarer Wettbewerb: 3 SB-Waschsalons im 3-km-Radius, der nächste in ~1,3 km Entfernung — kein direkter Konkurrent im engen 1-km-Kern. Verhältnis ~103.000 Einw./Salon.
Option 2 (Frankfurter Allee) bietet das größte Einzugsgebiet und höchste Frequenz, ist aber mit 2.490 € Miete teurer und hat einen direkten Wettbewerber (Frankfurter Tor) im Kerngebiet sowie die hochbewertete Wash Box (4,5★) in 1 km. Option 3 (Wilhelmstraße) hat ein zu schwaches Wohnumfeld (Regierungsviertel) — entspricht nicht dem Profil »Wohngebiet«. Option 4 (Kaiserin-Augusta-Allee) erreicht dank identisch günstiger Miete (1.200 €) einen soliden Saldo (~+86.400 €/Jahr), bleibt aber wegen kleinerem Einzugsgebiet und höherer Wettbewerbsdichte hinter Option 1 (~+115.800 €/Jahr) zurück.